财经观察家 |冯科:多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗

时间:2019-11-06 13:06来源:一天挣500-1000的方法 点击:

从目前的这个表现来看,确实是我们今年的整个经济增长遇到一点困难,比如说第一季度是6.4,第二季度6.2,第三季度6.0,第四季度估计要破5 。□那么地方政府也有GDP增长的压力,那么房地产投资又是一个很重要的一个拉动经济的一个手段 。□

经不完全梳理,今年内,已有青岛(楼盘)滨海新区、杭州(楼盘)、珠海(楼盘)、上海临港(600848,股吧)、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整;越来越多的城市正在寻求调整的合适时机 。□已经现出端倪的包括衡阳(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)等地,北京和阜阳等地则在土地出让端取消限价 。□

所以我们这就叫双向(调控),就是既不能向上突破,也不能向下突破 。□我们需要的是一个稳定的市场,所以房住不炒的政策上还要加上一句话,我们现在要构建一个稳定的市场来保持它的一个适度健康的发展 。□

那么如果我们在坚持房住不炒的政策下,未来的房地产投资可能会维持这种平稳的或者是平稳偏下的这种势态会持续两到三年 。□也就是说,下一轮如果有希望有所启动的话,那可能要到三年以后,这是一个房地产市场痛苦的洗牌周期,这个时间至少维系两到三年 。□

原标题:财经观察家 |冯科:多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗

新闻背景

因为我们观测到最近的年份,居民的储蓄存款余额下降的速度很快 。□就是换一句话讲,你必须要等待两到三年,居民的储蓄余额上来,居民的购买力上来,才有可能迎来市场的缓和或者是复苏 。□

但是中央已经强调了,不再启用房地产作为拉动的措施,但客观的看,你看,我们出口受到压制;投资的话,地方政府举债,还有城投债也受到限制 。□民间的投资表现为房地产,房地产的投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点 。□

我们是要防范房地产泡沫破裂,既要向上防范价格上涨过快引起的泡沫放大的破裂;也要防范它要向下,下跌过快,导致恐慌性抛售、导致金融市场动荡这种可能性 。□

那么从长远来看,各个地方政府吸引人才是它的目标,就是争人大战 。□我们总人口14亿,但是我们的人口结构不会是固化的,它是变动的 。□

那么我们从2016年10月1号开始,大概十一前后开始,从紧地调控房地产,到现在已经满三年了 。□按照过往的惯例,这些开发商的预期——该放松了,它就一直在支撑,一直在保持着迎接下一个放松的这种准备 。□所以它把这个政策看反了,导致自己的资金链条断裂,那么它是对这个周期的判断的失误 。□

现在我认为还不是一个购房的最好时机,一二线城市刚需的,还会有下降的这个区间 。□三四线城市不用说了,三四线城市更加是供过于求,对吧?那么更不是购买的时机了 。□那么一二线城市呢,仍然有下降的可能性,最佳的时机也许会出现在2022年前后 。□

国家统计局发布数据显示,9月,70大中城市新房价格上涨城市数量为53个,比8月减少2个,上涨城市数量已连续4个月减少;二手房价上涨城市数量为40个,比8月减少3个 。□更要值得警惕的是,9月新房价格环比仅增长0.53%,是今年2月以来增速最低的一个月 。□

那么从我们看到的这些报道,不管是天津滨海新区,还是别的城市,它们都是跟人才住房,跟这些真正有居住需求的、没有户籍的在岗职工相关联,所以我们感觉到这次未必是多地真的在试水松绑这个房地产的政策 。□

因为未来我们的产业就是资本跟高技能的结合,所以吸引人才是长期战略 。□而刺激经济和市场,那是短期的需求政策 。□

它会向环渤海经济城市圈,向长三角、珠三角这个城市圈转移,会向沿海再加上长江水带这个弓箭形,再加三个环形的经济圈,向这些局部地区去转移,它会出现结构上的不均衡,这就形成了竞争 。□人口往哪里流动,哪里经济就会富裕、就会发展,特别是有知识的劳动力的流动更决定了未来的方向 。□

分城市看,9月,一线城市房价平均环比下跌0.002% 。□北京环比下跌1.01%,广州环比下跌0.33% 。□上海(楼盘)和深圳(楼盘)房价环比上涨,上海环比上涨0.53%;深圳房价环比上涨0.80% 。□总体上看,核心城市房价由涨转跌,二手房成交量继续下降,一线城市整体微跌 。□

未来的话,我们可能会用资产证券化、用地方政府举债,适度地发一些城投债,增加地方政府的负债,或者给它们有一些负债的周期更长一点,用它来置换,慢慢调整过来,减少对土地财政的依赖 。□

1、现在出现多地松绑的现象,并不一定是真的多地松绑,它可能是代表了房地产企业、地方政府的一种焦虑,从而反映在新闻媒体的报道上 。□

一线城市的话,它由于限购限贷,还有大家对房地产价格的预期所导致它有所回落,那么它主要的因素可能是我觉得跟限购是有关系的 。□限购的话这种观望情绪会导致市场下滑,对吧?因为你限购,没有新的购买力量进来 。□未来的话,政策会保持一个相对的稳定性 。□

大家好,欢迎来到《财经观察家》,我是冯科,北京(楼盘)大学金融与产业发展研究中心主任,本期节目我们将讨论房地产是否存在进一步松绑的可能性 。□

【核心观点】

加上在这个背景下,各种不管是开发贷,还是这种按揭贷,一天挣500-1000的方法政策都是偏紧的,居民购房所获得的金融支持是在下降的 。□在这种情况下,它对于房地产市场来讲,对于房地产商来讲,那这就是一个寒冬 。□那么这个寒冬的时间至少要维系两到三年,那么大家要保持足够的现金流来过冬,不至于在这一场市场调整中被淘汰掉 。□

三四线城市,我们在经济学上讲它有个滞后效应,一二线城市上去了,已经到了一个新的周期了,三四线城市刚刚启动,对吧?那它就会出现市场的涨跌互现 。□

楼市四季度的开端并不宁静 。□从10月15到10月19日,短短一周之内,已有南京(楼盘)、天津(楼盘)、三亚(楼盘)三城以人才落户的名义侧边击破地方楼市“限购” 。□10月中旬以来,越来越多的城市加入到限购松绑的名单中来,这背后是房价和成交量的连续下跌 。□

垃圾焚烧厂、污水处理厂这些基础设施都是带有收费性质的,那么它有足够的现金流,它是一个资产,那么把它们的资产证券化,那么缓解这种财政困难也许是有所帮助的 。□因此我认为地方政府的财政问题的解决可能要另辟蹊径,不能够再回到老路上,靠出让土地、靠依赖土地出让金来维系 。□

置换的话,我认为可以开始了,但是你这两个时间间隔可以稍微拉开一点的 。□你现在先卖掉,再买的时候,可能这个还会有更低的价格,对吧?那么置换的这个动作可以开始做的,但是这个时间也不要间隔太长,因为也怕有不确定因素会冲击它,对吧?我认为就说在半年内吧,就是一般人置换是两三个月嘛,但是按照目前的形势可以适当延长一个季度 。□

展开全文

我觉得现在出现多地松绑的现象,并不一定是真的多地松绑,它可能是新闻媒体,或者说它代表了房地产企业、代表了地方政府的一种焦虑,它反映在新闻媒体上 。□

对于我国整体的这种经济和居民的需求来看,对于居住的需求来看,那么我们的房地产市场某种程度上是供过于求的,那么它需要时间来消化 。□

2、房地产的投资增长速度已经比去年下降了6到7个百分点,把房地产的投资增速稳定在10%左右,对于稳定中国经济是有利的 。□

从销售来看肯定是下降的,不管是价格和数量都在下降 。□当然个别城市以价促量,对吧?形成分化的 。□因为全国的城市差异非常大,总体来看都是价量下降的 。□那么购置土地的数量也是在下降的,房地产的投资的增速也是在下降的 。□

那我们认为,就是利用人口吸引人才的这种理由来实现短期的刺激,的确可以成为地方政府的一种选择,也有一部分(城市)是这么做的,但未必是全部,也不可能全面的展开 。□全面的展开的话,又会引发新的一轮调控政策的出台 。□

5、利用吸引人才的理由来实现短期的刺激,的确可以成为地方政府的一种选择,也有一部分城市是这么做的,但不可能全面的展开,否则又会引发新的一轮调控政策的出台 。□

那么在这种情况下,把房地产的投资增速稳定在一个10%左右,对于稳定中国经济也许是有利的 。□那么就是说看看这个临界点怎么界定,我们判断它这个临界点就是出于稳定经济的角度去考虑的 。□

6、我认为现在还不是一个购房的最好时机,一二线城市还会有下降的区间,三四线城市更加是供过于求 。□最佳的时机也许会出现在2022年前后 。□置换的话,我认为可以开始了 。□

3、一城一策、因城施策的,是在政策许可的范围内,它有自主权进行放松,但是不会做很大的突破,是维稳的一种松绑,而不是刺激性的松绑 。□

但是大量布局在三四线城市的这种大型的开发商也遇到了困难,因为销售的去化非常的困难 。□因为人口的流动的方向还是向一二线城市流动,这就是整个市场的格局,将来会越来越向大的开发商集中 。□

新闻背景

地方政府呢对土地财政的依赖是很深重的,但是中国为了去除房地产泡沫,那么我们可能会放弃这条用土地出让金来支持地方财政的道路 。□

房地产市场的走向,一二线城市跟三四线城市是不一样的,一二线城市是防范房价过高所带来的金融风险,因为它的金融属性很大,土地属性很小,就是地价占房价的比例相对会少一点;那么三四线城市,它就会要防范它的产能过剩,就是销售去化不了的这种风险,所以两个重点是不太一样的 。□

4、我们既要向上防范价格上涨过快引起的泡沫放大的破裂;也要防范它要向下下跌过快,导致恐慌性抛售、导致金融市场动荡的可能性,这就叫双向调控,就是既不能向上突破,也不能向下突破 。□

一城一策、因城施策的,在城市在前面的房地产政策许可的范围内,它已经有自主权进行放松的,但是不会做很大的突破,也就是一个维稳的一种松绑,而不是这种启动、拉动的,这种刺激性的松绑,那个类型是不太一样的 。□

至于未来会不会说是房地产的市场份额集中度越来越集中呢?我认为这是个未来的趋势 。□当然也并不代表所有的大的开发商的状态就很好,可能在一二线深耕的,有这种居住真实需求支撑的,那么它的业绩、销售表现都相对的比较良性 。□

那么总体来讲的话,我国的地方政府的负债率虽然偏高,但是我们跟国外不一样,我们的地方政府拥有的,有很多是有效资产 。□比如说是路桥、水厂、电厂,对不对?

我们判断,就是说有一部分中小房地产公司在这种调整过程当中,出现了破产、失败和退出,这也是很正常的 。□那么出现这个的原因跟房地产公司本身自身的预期有关系 。□因为在过去的十二三年当中,我们的房地产政策是每两年一个周期,松紧、松紧交替 。□

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